Remontti-ilmoitus taloyhtiölle tarvitaan aina, kun työ voi vaikuttaa taloyhtiön tai naapurin vastuulla oleviin rakenteisiin, putkiin, sähköön tai ilmanvaihtoon tai naapurin asumiseen. Maalaaminen ja tapetointi eivät vaadi ilmoitusta. Lähes kaikki muu, mikä menee pintaa syvemmälle, vaatii.
Ilmoitus tehdään etukäteen ja kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Asunto-osakeyhtiölaki kutsuu sitä muutostyöilmoitukseksi, ja sama velvollisuus koskee myös osakkaan kunnossapitotöitä. Remonttia ei saa aloittaa ennen kuin yhtiö on ehtinyt käsitellä ilmoituksen.
Raja kulkee kunnossapitovastuun kohdalla
Ilmoitusta vaativan työn tunnistaa parhaiten siitä, kenen vastuulle remontoitava osa kuuluu. Taloyhtiö vastaa huoneistojen rakenteista ja eristeistä sekä perusjärjestelmistä: lämmityksestä, sähköstä, tiedonsiirrosta, kaasusta, vedestä, viemäristä ja ilmanvaihdosta. Osakkaan vastuulla ovat huoneiston sisäosat.
Kun remontti pysyy omissa pinnoissa, ilmoitusta ei tarvita. Heti kun työ ulottuu vedeneristeeseen, vesijohtoon, sähköjohtoon, kantavaan rakenteeseen tai lattian äänieristykseen, ilmoitus on tehtävä. Saat remontissa uusia myös yhtiön vastuulla olevia osia, kuten vedeneristeen tai vesijohdot, mutta maksat silloin niidenkin uusimisen itse.
Nämä työt vaativat ilmoituksen
- Kylpyhuone- ja saunaremontti. Vedeneriste sekä vesi- ja viemärijohdot ovat yhtiön vastuulla, joten kylpyhuoneremontti vaatii aina ilmoituksen.
- Keittiöremontti, jossa hana irrotetaan tai vesi-, viemäri- tai sähköjärjestelmään kosketaan. Tämä koskee myös pienen budjetin keittiöremonttia, jos se sisältää hanan vaihdon.
- Lattiamateriaalin vaihto, kun uusi lattia voi muuttaa askelääntä naapuriin. Esimerkiksi muovimaton vaihtaminen parketiksi on tällainen työ. Kun suunnittelet lattiaremonttia, varaudu siihen, että yhtiö edellyttää uudelta lattialta riittävää ääneneristävyyttä.
- Seinien purkaminen tai siirtäminen, jos seinä on kantava tai siinä kulkee sähkö- tai putkivetoja.
- Ilmalämpöpumpun asennus. Ulkoyksikön asentaminen huoneiston parvekkeelle kuuluu osakkaan muutostyöoikeuteen (KKO 2021:32), mutta yhtiö voi asettaa sille ehtoja. Muualle julkisivuun asentaminen vaatii yhtiön luvan, ja yhtiö päättää siitä vapaasti. Tarkemmin ilmalämpöpumpusta kerrostalossa.
- Terassi tai muu isompi muutos rivitalon pihalla. Jos piha on yhtiöjärjestyksessä osakkaan hallinnassa, isommista töistä tehdään ilmoitus. Jos piha on yhtiön hallinnassa oleva käyttöoikeuspiha, muutostöihin tarvitaan yhtiön lupa. Istutukset ja pihakalusteet ovat sallittuja ilman.
Ilmoitusta ei tarvita maalauksesta eikä tapetoinnista. Jos haluat uudistaa märkätilan ilmettä koskematta vedeneristeeseen, kaakeleiden maalaus pysyy pintatyönä.
Kun et ole varma, ilmoita. Pelkästä ilmoituksen vastaanottamisesta ja kirjaamisesta ei peritä maksua, ja ilmoittamatta jättämisen riskit ovat paljon suuremmat.
Näin teet muutostyöilmoituksen
Laki ei määrää lomaketta, vaan sisällön. Kysy isännöitsijältä, onko yhtiöllä oma lomake, ja käytä sitä, jos on. Ilmoituksen on oltava kirjallinen, ja se toimitetaan hallitukselle tai isännöitsijälle ennen töiden aloittamista.
Ilmoituksesta on käytävä ilmi tiedot, joiden perusteella yhtiö voi arvioida, tehdäänkö työ hyvän rakennustavan mukaan ja voiko siitä aiheutua vahinkoa. Kirjoita ainakin nämä:
- mitä töitä teet ja missä huoneissa
- aikataulu: aloitus ja arvioitu valmistuminen
- kuka suunnittelee ja kuka tekee kunkin työvaiheen
- ehdotus valvojasta, jos työ sitä vaatii.
Tee-se-itse-remontoijalle kohta 3 on tärkein. Erittele, mitkä työt teet itse ja mitkä teetät ammattilaisella, ja nimeä ammattilaiset. Puutteellinen ilmoitus johtaa lisäselvityspyyntöön, ja puutteista aiheutuneet selvityskulut voidaan periä sinulta.
Isännöitsijä välittää tiedon naapurille, jonka asuntoon tai asumiseen työ voi vaikuttaa. Myös naapuri voi asettaa työlle ehtoja.
Mitä et saa tehdä itse
Taloyhtiön lupa ei laajenna sitä, mitä maallikko saa lain mukaan tehdä. Kolme rajaa koskee tee-se-itse-remontoijaa suoraan.
Kiinteät sähköasennukset. Tukesin ohjeen mukaan maallikko ei saa tehdä kiinteitä sähköasennuksia, kuten kiinteän valaisimen asennusta, eikä vaihtaa pistorasiaa tai valaisinpistorasiaa. Itse saat esimerkiksi liittää sisustusvalaisimen sokeripalalla, vaihtaa valaisinpistotulpan ja irrottaa jännitteettömien pistorasioiden ja kytkimien kannet maalauksen ajaksi. Sähkötyöt kannattaa siis merkitä ilmoitukseen ammattilaisen tekemiksi heti alussa.
Asbesti. Jos talo on valmistunut ennen vuotta 1994, ennen purkutöitä tehdään asbestikartoitus. Asbestia on käytetty muun muassa tasoitteissa, kiinnityslaasteissa, putkieristeissä ja maaleissa, eniten vuosina 1963-1979. Kartoitusvelvollisuus koskee myös osakkaan omaa remonttia, ja osakas maksaa kartoituksen. Jos asbestia löytyy, purkutyön saa tehdä vain asbestipurkutyöluvan saanut yritys. Kylpyhuoneen laattojen ja tasoitteiden purkaminen on juuri sitä työtä, johon kartoitus kuuluu tehdä ensin. Muut purkutöiden riskit käymme läpi työturvallisuusoppaassamme.
Rakentamislupa. Rakentamislaki edellyttää 1.1.2025 alkaen rakentamislupaa korjaukselta, jossa toimenpidealueen kantava rakenne on vaurioitunut, korjaus voi vaarantaa terveellisyyden tai turvallisuuden tai huoneiston käyttötarkoitusta muutetaan olennaisesti. Taloyhtiössä lupaa ei haeta itse oma-aloitteisesti: hallitus hakee sen tai valtuuttaa osakkaan hakemaan, ja osakas maksaa kustannukset.
Käsittely: odota vastaus ennen kuin aloitat
Remonttia ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä on ollut kohtuullinen aika käsitellä ilmoitus. Kohtuullista aikaa ei ole määritelty laissa päivinä, joten jätä ilmoitus hyvissä ajoin ennen kuin tilaat materiaalit tai varaat lomat remonttiin. Yhtiö voi halutessaan antaa luvan aloittaa aiemmin.
Yhtiön on käsiteltävä ilmoitus viivytyksettä ja kerrottava, sallitaanko työ, millä ehdoilla, kielletäänkö se vai milloin vastaus tulee. Pyydä vastaus kirjallisena. Yhtiön on annettava se, jos pyydät, ja kielteinen päätös on perusteltava.
Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan estämiseksi. Ehto voi koskea esimerkiksi lattian ääneneristävyyttä, putkien lisäeristämistä tai laajassa remontissa meluavien töiden kieltoa yöaikaan. Jos työn aikana paljastuu jotain olennaista uutta, yhtiö voi asettaa lisäehtoja tai jopa kieltää työn.
Kieltäminen on poikkeus. Yhtiö voi kieltää muutostyön vain, jos se olisi kohtuuton, kun haittaa verrataan sinun hyötyysi. Jos pidät kieltoa tai ehtoja kohtuuttomina, asian voi viedä tuomioistuimeen.
Huoneiston ulkopuolella tilanne on toinen. Jos haluat esimerkiksi pistorasian ulkoseinään, kyse on muutostyöstä yhtiön tiloissa. Siihen tarvitaan yhtiön suostumus etukäteen kirjallisella hakemuksella, ja yhtiö voi kieltäytyä perustelematta.
Yhtiöllä on oikeus valvoa remonttia. Valvonta ei kuitenkaan siirrä vastuuta yhtiölle: huonosti tehty työ on edelleen sinun vastuullasi, vaikka valvoja olisi käynyt paikalla.
Mitä ilmoitus maksaa
Osakas vastaa ilmoituksen käsittelyn tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista sekä yhtiön valvontakuluista. Pelkkä vastaanotto ja kirjaaminen on yhtiön hallintokulu, eikä sitä saa periä sinulta.
Laskutettavaa voi syntyä esimerkiksi silloin, kun hallitus joutuu pitämään ilmoituksesi takia ylimääräisen kokouksen tai kun puutteellinen ilmoitus vaatii lisäselvitystä. Kulut on eriteltävä. Hinnat vaihtelevat yhtiöittäin, joten kysy hinnasto isännöitsijältä samalla kun pyydät lomaketta, ja laske valvonta mukaan remontin budjettiin.
Jos ilmoitus jää tekemättä
Ilmoittamatta tehty remontti kääntää todistustaakan sinua vastaan. Jos remontista aiheutuu vahinkoa, sen katsotaan aiheutuneen huolimattomuudesta, ellet pysty osoittamaan toimineesi huolellisesti. Jos esimerkiksi vuoto vahingoittaa alakerran asuntoa, yhtiö korjaa naapurin huoneiston ja laskuttaa kustannukset sinulta.
Toinen seuraus näkyy vasta vuosien päästä. Yhtiö kantaa vastuun osakkaan asennuksesta, joka on yhtiön perustason mukainen ja jonka toteutusta yhtiö on voinut valvoa. Jos olet vaihtanut keittiöhanan perustasoa vastaavaan malliin ja ilmoittanut siitä, yhtiö korjaa sen rikkoutuessa. Ilman ilmoitusta yhtiö ei ole voinut valvoa työtä, ja korjauslasku jää sinulle.
Ilmoittamatta jättäminen heikentää myös mahdollisuutta saada hyvitystä, jos yhtiö myöhemmin tekee saman remontin kaikkiin huoneistoihin, esimerkiksi putkiremontin yhteydessä. Vahingonkorvausvastuu muutostyöstä vanhenee viimeistään kymmenen vuoden kuluttua työn tekemisestä.
Tehty ilmoitus on myös myyntiasiakirja. Hallituksen on säilytettävä kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset huoneistokohtaisesti, ja myyntitoimeksiannon saanut välittäjä voi pyytää niistä jäljennökset. Kun asunto myydään, ilmoitus todistaa, että kylpyhuone on tehty yhtiön tieten ja valvonnassa.
Kun remontti paljastaa vaurion
Purkuvaiheessa voi tulla vastaan kostunut rakenne tai vuotava putki. Ilmoita yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta viivytyksettä, vaikka olisit kesken omaa remonttiasi. Yhtiö maksaa vastuullaan olevan rakenteen korjauksen, mutta vain perustasoon. Vedeneristystä, jonka uusit oman remonttisi osana, yhtiö ei korvaa. Jos vaurion jälkeen tarvitaan rakenteiden kuivatusta, toimi vesivahingon ohjeidemme mukaan.
