Kevään yhtiökokouskutsun liitteissä on paperi, jonka moni osakas selaa ohi: kunnossapitotarveselvitys. Siinä luetellaan korjaukset, jotka taloyhtiötä odottavat lähivuosina. Kun paperia vertaa vuoden takaiseen, vastaan tulee usein sama lista. Julkisivun huolto on siirtynyt vuodella eteenpäin, ja niin on putkiremontin suunnittelukin.
Tämä artikkeli on kirjoitettu osakkaalle ja taloyhtiön hallituksen jäsenelle. Ensin käydään läpi, mitä laki vaatii. Sen jälkeen katsotaan, miksi suunnitelma jää kansioon ja miten hallitus vie sen vuosikelloon niin, että lista oikeasti lyhenee.
Mitä laki vaatii kunnossapitotarveselvitykseltä
Velvoite on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ssä. Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lisäksi hallituksen kirjallinen selvitys sellaisesta rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidon tarpeesta yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Samassa kokouksessa esitetään selvitys yhtiössä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä tekoajankohtineen.
Sanamuodosta kannattaa poimia kolme asiaa:
- Selvitys on hallituksen. Isännöitsijä voi valmistella sen, mutta vastuu on hallituksella. Lain 7 luvun 2 §:n mukaan hallitus huolehtii muutenkin kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä.
- Aikajänne on viisi vuotta, ja selvitys esitetään joka vuosi uudelleen.
- Mukaan kuuluvat olennaiset työt eli ne, jotka vaikuttavat huoneistojen käyttöön tai osakkaan maksuihin.
Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kun tilikausi on kalenterivuosi, selvityksen pitää siis olla valmis viimeistään kesäkuussa. Se, mikä kuuluu yhtiön ja mikä osakkaan kunnossapitovastuulle, ratkaisee myös sen, mitä selvitykseen kirjataan. Rajanvetoa on avattu tarkemmin artikkelissa remontti-ilmoituksesta taloyhtiölle.
Miksi suunnitelma jää kansioon
Laki velvoittaa esittämään selvityksen kerran vuodessa. Kokousten välisestä ajasta laki ei sano mitään, ja siihen ongelma yleensä kiteytyy. Selvitys päivitetään talvella, esitetään keväällä ja avataan seuraavan kerran vuoden päästä. Välissä hallitus käsittelee vesivuotoja, lämpölaskuja ja naapuririitoja. Kiireelliset asiat syövät kokousajan.
Sama ilmiö tunnetaan yritysten strategiatyöstä. Sora Consultingin artikkelissa toimeenpanosta yhdeksi syyksi siihen, että strategiat jäävät toteutumatta, nimetään puuttuva rytmi: strategiaa katsotaan kerran vuodessa, vaikka toimeenpano vaatisi viikkojen ja kvartaalien tahtia. Toinen syy on se, että projekteja johdetaan mutta lopputuloksia ei. Taloyhtiössä molemmat näkyvät samassa paperissa. Hanke on listalla, mutta kenelläkään ei ole tehtävää viedä sitä eteenpäin ennen seuraavaa kevättä.
Seuraukset tuntuvat osakkaan maksuissa. Kiinteistöliiton kunnossapitosuunnitelmaa koskevan ohjekortin mukaan suunnitelmaehdotuksen tarkistamatta jättäminen johtaa pahimmillaan päällekkäisiin hankkeisiin ja hallitsemattomaan vastiketason heilahteluun.
Kunnossapitotarveselvitys, PTS ja kuntoarvio: mikä on mitä
Kolme asiakirjaa sekoittuvat helposti, vaikka niillä on eri tehtävä. Laki vaatii niistä vain yhden. Kaksi muuta ovat työkaluja, joiden varaan lakisääteinen selvitys kannattaa rakentaa.
| Asiakirja | Mitä se on | Kuka laatii | Kuinka usein |
|---|---|---|---|
| Kuntoarvio | Asiantuntijoiden tarkastus rakennuksen kunnosta ja ehdotus kunnossapitosuunnitelmaksi seuraavaksi 10 vuodeksi | Yleensä kolme kuntoarvioijaa: rakennus-, LVI- ja sähkötekniikka | 5–10 vuoden välein |
| PTS eli kunnossapitosuunnitelma | Arvio tulevien korjausten tarpeesta, ajoituksesta ja kustannuksista | Hallitus vastaa, mukana isännöinti ja kuntoarvioija | Päivitys 2–3 vuoden välein |
| Kunnossapitotarveselvitys | Lakisääteinen selvitys seuraavan viiden vuoden olennaisista kunnossapitotarpeista | Hallitus | Joka vuosi varsinaiseen yhtiökokoukseen |
Kuntoarviota koskevat tiedot ovat Kiinteistöliiton kuntoarvion ohjekortista ja PTS:ää koskevat kunnossapitosuunnitelman ohjekortista. Jälkimmäisen mukaan PTS-ehdotus on vain laatijoidensa näkemys korjaustarpeista, joten hallituksen on tarkastettava se. Tarkastuksessa käydään läpi myös kirjanpidon korjausmenot viimeisten 3–5 vuoden ajalta, jotta nähdään, mihin vastikkeet ovat kuluneet.
Käytännössä PTS on pohja ja kunnossapitotarveselvitys sen viiden vuoden ikkuna. Kun PTS on ajan tasalla, selvitys päivittyy siirtämällä rivejä ja tarkistamalla hinnat. Jos PTS:ää ei ole, selvitys kirjoitetaan joka kevät tyhjästä, ja silloin edellisvuoden lista kopioituu helpoimmin sellaisenaan. Isot hankkeet vaativat lisäksi pitkän valmistelun: esimerkiksi putkiremontin suunnittelu, aikataulu ja budjetointi kannattaa ajoittaa PTS:ään selvästi ennen työmaata eikä jättää viidennen vuoden riville odottamaan.
Taloyhtiön vuosikello: kunnossapito kuukausittain
Vuosikello tekee suunnitelmasta toistuvan tehtävän. Alla oleva malli olettaa, että tilikausi on kalenterivuosi ja varsinainen yhtiökokous pidetään keväällä. Lihavoidut neljännesvuosikatsaukset ovat kohtia, joissa hallitus käy PTS:n hankelistan läpi rivi riviltä.
| Kuukausi | Hallituksen tehtävä | Kytkös suunnitelmiin |
|---|---|---|
| Tammikuu | Edellisen vuoden toteutuneet korjaukset kootaan | Tehtyjen töiden selvitys yhtiökokoukselle |
| Helmikuu | Neljännesvuosikatsaus. Kunnossapitotarveselvitys päivitetään | PTS:n seuraavat viisi vuotta |
| Maaliskuu | Tilinpäätös, toimintakertomus ja kokouskutsu valmiiksi | Selvitykset kutsun liitteiksi |
| Huhtikuu | Varsinainen yhtiökokous | Päätökset kauden hankkeista ja tarvittaessa kuntoarvion tilaamisesta |
| Toukokuu | Neljännesvuosikatsaus. Hankkeille nimetään vastuuhenkilöt hallituksesta | Jokaisella PTS-rivillä on vastuuhenkilö |
| Kesäkuu | Viimeinen kuukausi lakisääteiselle kokoukselle, ulkotyöt käynnissä | Urakoiden seuranta |
| Heinäkuu | Kesätauko, isännöitsijä raportoi poikkeamista | Ei uusia päätöksiä |
| Elokuu | Neljännesvuosikatsaus. Mikä valmistui, mikä siirtyy ja miksi | Siirrot kirjataan perusteluineen |
| Syyskuu | Kiinteistökierros huollon ja isännöitsijän kanssa | Havainnot PTS:ään |
| Lokakuu | Talousarvioesitys ja vastiketaso | Seuraavan vuoden PTS-hankkeet hinnoitellaan budjettiin |
| Marraskuu | Neljännesvuosikatsaus. Suunnittelu- ja tarjouspyynnöt ensi kauden hankkeille | Arvioidaan kuntoarvion tai PTS-päivityksen tarve |
| Joulukuu | Vuoden hankelista suljetaan: toteutui, siirtyi tai poistui | Pohja tammikuun koosteelle |
Kevät: yhtiökokous päättää, hallitus valmistelee
Kiinteistöliiton ohjekorttien mukaan hallitus hyväksyy PTS-ehdotuksen kunnossapitosuunnitelmaksi ja yhtiökokous päättää sen noudattamisesta. Myös kuntoarvion tilaamisesta päättää yhtiökokous. Kevään kokous on siis luonteva paikka sekä vuosittaiselle selvitykselle että suuremmille linjauksille. Kun tehtyjen töiden selvitys ja kunnossapitotarveselvitys esitetään rinnakkain, osakas näkee yhdellä silmäyksellä, mitä luvattiin ja mitä tehtiin.
Syksy: talousarvio sitoo suunnitelman rahaan
Lain mukaan varsinainen yhtiökokous päättää talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos asia kuuluu yhtiökokoukselle. Yhtiöjärjestys ratkaisee yksityiskohdat. Hallituksen kannalta olennaista on, että talousarvio valmistellaan PTS:n rinnalla. Jos seuraavan vuoden hanke puuttuu budjetista, se ei toteudu, vaikka se lukisi selvityksessä.
Neljännesvuosikatsaus: lista, vastuuhenkilö ja tila
Katsaus ei vaadi erillistä kokousta. Riittää, että PTS:n hankelista on neljästi vuodessa hallituksen kokouksen esityslistalla. Jokaiselta riviltä kysytään kolme asiaa: kuka vie hanketta eteenpäin, mikä on seuraava askel ja eteneekö hanke, siirtyykö se vai poistuuko se. Siirto on sallittu, kunhan syy kirjataan pöytäkirjaan.
Mitä osakas voi tehdä
Osakkaan ei tarvitse istua hallituksessa vaikuttaakseen. Näitä keinoja voi käyttää jo seuraavassa kokouksessa:
- Vertaa selvitystä edellisvuoteen. Jos sama rivi on siirtynyt kolmesti, kysy syy.
- Käytä kyselyoikeutta. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 25 §:n mukaan hallituksen ja isännöitsijän on yhtiökokouksessa osakkaan pyynnöstä annettava tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa käsiteltävän asian arviointiin.
- Muista myyntitilanne. Kiinteistöliiton ohjekortin mukaan isännöitsijäntodistukseen kirjataan, että yhtiöllä on kunnossapitosuunnitelma, tai suunnitelma liitetään todistukseen. Ostaja näkee siis saman listan.
- Asetu ehdolle. Jos kunnossapito kiinnostaa, hallituksesta käsin vuosikellon saa käytäntöön suorimmin.
Usein kysytyt kysymykset
Kuka laatii kunnossapitotarveselvityksen?
Laki puhuu hallituksen kirjallisesta selvityksestä, joten vastuu on hallituksella. Valmistelussa auttavat yleensä isännöitsijä ja tarvittaessa kuntoarvioija.
Onko PTS pakollinen taloyhtiölle?
Asunto-osakeyhtiölaki ei mainitse PTS:ää nimeltä. Se vaatii vuosittaisen kunnossapitotarveselvityksen. Luotettavan selvityksen tekeminen ilman ajantasaista PTS:ää ja kuntoarviota on kuitenkin vaikeaa, koska viiden vuoden tarpeet pitää jostain johtaa.
Kuinka pitkälle kunnossapitotarveselvitys ulottuu?
Viisi vuotta yhtiökokouksesta eteenpäin. Kuntoarvion yhteydessä laadittu PTS-ehdotus ulottuu Kiinteistöliiton ohjekortin mukaan seuraavaan kymmeneen vuoteen, joten PTS kattaa selvitystä pidemmän ajan.
Muuttuuko kunnossapitotarveselvitys lakiuudistuksessa?
Vuonna 2026 annetussa hallituksen esityksessä asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (HE 34/2026) ehdotetaan muutoksia muun muassa hallintaanottoon ja selvitystilaan. Esityksen lakiehdotus ei kuitenkaan koske kunnossapitotarveselvityksestä säätävää 6 luvun 3 §:ää, joten viiden vuoden aikajänne ja selvityksen sisältö pysyvät ennallaan.
Aloita syksyn talousarviokokouksesta
Vuosikelloa ei tarvitse aloittaa tammikuusta. Kun hallitus seuraavan kerran käsittelee talousarviota, kevään kunnossapitotarveselvityksen voi ottaa samaan pöytään. Jokaiselle riville kirjataan vastuuhenkilö ja seuraava askel, ja siitä syntyy ensimmäinen neljännesvuosikatsaus. Samaan vuosikelloon mahtuvat myös hallituksen muut toistuvat tehtävät, kuten taloyhtiön turvallisuuteen liittyvät tarkistukset. Kun ne on merkitty kalenteriin, ne eivät jää kevään kiireen jalkoihin.
